Noel Epelboim y Ariel Arrocha, dos especialistas en la materia, dan su visión sobre la actualidad del sector en el país de norteamérica y qué tan fácil es realizar esta operatoria para un extranjero.
Comprar propiedades en el exterior es una de las opciones preferidas para los inversionistas argentinos. Esto le permite obtener importantes rentas en dólares, en un país estable y con reglas de juego claras.
En otras palabras, cuando los inversionistas proceden de una economía con moneda débil y volátil, como ocurre con el billete argentino, trasladar el ahorro a ladrillos en un país seguro, genera tranquilidad. Una de los países predilectos para hacer este tipo de operaciones es Estados Unidos.
En ese sentido, Fortuna web diálogo con Noel Epelboim, desarrollador con más de 30 años de experiencia en EE.UU. y América Latina, Ariel Arrocha, director de Latam en USA y Leo Roth, CEO de Latam en USA, para conocer más del sector inmobiliario en ese país y las facilidades que tiene un extranjero de adquirir un inmueble.
¿Cuál es la actualidad del sector inmobiliario en Estados Unidos?
Noel Epelboim: Hay oportunidades en distintos sectores de la industria inmobiliaria, más específicamente en sectores menos especulativos que los condominios y más “oportunísticos” como aquellos que atienden a necesidades post -COVID, como el de apartamentos o Multifamily en centros urbanos cercanos a centros de trabajo y universidades.
Ariel Arrocha: La realidad es que hablar del sector inmobiliario sería muy complicado ya que conviven en el mismo tiempo y territorio situaciones muy distintas. No es lo mismo hablar de la actualidad de “single family homes” (casas unifamiliares), que hablar de “Retail” (inmuebles comerciales), “Office space” (edificios de oficinas), “Multifamilys” (viviendas multifamiliares) o de “Commertial properties” para aglutinar al resto.
En mi opinión, basada en las conversaciones con los jugadores de estas ligas de Bienes Raíces, los que más subieron de valor comparativamente o los que mejor rentabilidad generan basados en la renta son los inmuebles que tienen un factor de operación como ser: comunidades u hogares asistidos para adultos mayores y las viviendas multifamiliares.
En el otro extremo, pondría como perdedores a los inmuebles de oficinas, ya que el nivel de desocupación es el más importante en décadas.
¿Puede un extranjero comprar un departamento o una casa y ponerlo en alquiler?
Arrocha: Absolutamente, es muy usual que los extranjeros compren propiedades en los EE.UU. para rentarlas y generar un ahorro en dólares. Según los informes de Miami Report basados en el Servicio de listado múltiple (MLS, por sus siglas en inglés) del año 2022 las ventas de condominios de uno y dos dormitorios en el condado de Dade,(Miami) se duplicaron en el Q4 (último trimestre) interanual 2021-2022, mientras que los de tres dormitorios disminuyeron significativamente –casi a la mitad-.
Esto también es congruente con el aumento del turismo y niveles de ocupación de hoteles y de Airbnb entre otros. Sin duda, el comprar para arrendar de manera temporal, si bien es complicado es una opción muy rentable. Ahora, en lo que respecta a renta tradicional “Long term” (a largo plazo) la misma también se ha incrementado en más de un 15% según la misma fuente.
Roth: Ciertamente, cualquier extranjero puede adquirir una propiedad en Estados Unidos, siempre que cumpla con las regulaciones financieras y tributarias establecidas. Si bien, muchas de estas personas obtienen su vivienda de contado, cada vez son más quienes reciben préstamos hipotecarios para esta compra.
Según la Asociación Nacional de Realtors (NAR, por sus siglas en inglés), durante el año 2021, 61% de los compradores extranjeros, lo hicieron a través de préstamos hipotecarios, que si bien suelen tener un pago inicial más alto y tipos de interés más elevados, son una alternativa para quienes desean invertir en Estados Unidos.
Afortunadamente, las opciones de préstamos internacionales se han diversificado mucho y si bien, persisten ciertas restricciones de acuerdo a los países y las condiciones financieras y crediticias de cada solicitante, es posible que una persona extranjera pueda obtener un préstamo de hasta el 80% del valor de la propiedad que aspira a comprar.
¿Cuáles son las unidades más vendidas actualmente? ¿Cuáles son las unidades más alquiladas?
Arrocha: Si hablamos de condominios en la playa –el tipo de propiedad más buscado por el inversor extranjero- el valor de adquisición se ha incrementado significativamente. Según el mismo reporte, en 2018 se pagaba como promedio por metro cuadrado US$1600, en 2022, el promedio por metro cuadrado es de US$ 3.580.
¿Qué tan fácil es para un extranjero invertir en Real Estate en Estados Unidos?
Epelboim: El extranjero que desea invertir en real estate puede hacerlo de distintas formas: puede entrar directamente con un desarrollador conocido y probado en un proyecto específico, puede entrar a través de cualquiera de las plataformas de crowdfunding o bien puede comprar ETFs de proyectos inmobiliarios a través de su banquero o corredor de bolsa.
Arrocha: Es bastante más simple que en Argentina. Esto es así por el criterio imperante en el derecho anglosajón, que se basa en “la buena fe”. A su vez, la legislación trata al inversor extranjero en igualdad de condiciones que el nacional, tanto en la seguridad de sus inversiones como en el acceso al mercado financiero (obtención de créditos por ejemplo) y, obviamente, la libre disponibilidad de uso repatriación de su capital y utilidades.
En el aspecto impositivo, EE.UU. es uno de los países a nivel mundial con menos exigencia fiscal (sin contar paraísos fiscales claro está). La estructuración corporativa o societaria para quien piensa en invertir es mucho más simple.
Fuente: Fortuna
