EE.UU. sigue siendo uno de los destinos más elegidos para quienes desean depositar sus ahorros y conseguir en el mediano/largo plazo un plus por ello y en dólares.
A pesar de la crisis que azotó a los Estados Unidos producto de la pandemia, en gran parte, su inflación anual ha bajado a valores del 3% anual y a un 3,5% de nivel de desempleo, lo que lo presenta como uno de los destinos más elegidos para quienes deseen depositar sus ahorros y conseguir en el mediano/largo plazo un plus por ello y en dólares.
El sector de bienes raíces es el que continúa siendo la locomotora de la economía americana, y existen varias razones que respaldan esta afirmación. Los números demuestran que la economía estadounidense sigue estando fuerte y en constante crecimiento, superando a otras naciones en términos de tamaño, riqueza, productividad e innovación, especialmente en los segmentos de Bienes Raíces con operación, -es decir con el valor agregado dado por los servicios vinculados.
Cada sector tiene sus propios parámetros como ser los casos de vivienda multifamiliar, el negocio de la Hospitalidad –Hotelería-, viviendas con servicios para adultos mayores –Senior Living Facilities- y productos turísticos alternativos como los construidos y gerenciados bajo sistemas de renta corta o vacacional. En los últimos tiempos lo que se viene es la reconversión de usos, especialmente de edificios de oficinas en viviendas o multiespacios que combinan oficinas, retail y viviendas. Este fenómeno se afirma en ciudades como Nueva York y Washington a la cabeza..
Si a esto le sumamos que los inversores internacionales por Ley están equiparados a los nacionales, en casi todos los aspectos –acceso al sistema financiero y bancario, equiparación impositiva, posibilidad absoluta de disposición de su capital y ganancias, repatriación de capitales- etc., no hay duda, de que es “el lugar” donde invertir y/o pensar en hacer negocios.
Oportunidades de inversión en Estados Unidos
Las oportunidades se encuentran en lo que llamamos inversiones inteligentes, que son aquellas que tienen como pilares fundamentales los siguientes factores a la hora de invertir:
1. Calidad del equipo humano en la gerencia del proyecto. El sponsor de la propuesta de inversión tiene que ser un grupo con experiencia en desarrollo del inmueble de esa tipología.
2. Ubicación del proyecto.
3. Estabilidad del mercado para evitar mercados de potencial burbuja.
4. Alta barrera de entrada para que esté limitada la competencia.
5. Demand Drivers. Que haya impulsores de demanda implícitos en el proyecto
6. Que sea creativo en el tema de financiación para maximizar las ganancias a los inversores.
7. Que posea exit (salidas) viables si alguien debe retirarse antes de concluido el proyecto de inversión.
Montos e inversiones
En Estados Unidos se presentan oportunidades de inversión que arrancan desde los u$50.000 y que, según su tipo, tienen un retorno de entre 3 a 5 años.
Hoy se presenta la posibilidad de inversión en el área de Hospitalidad -hotelería-. A través de uno de nuestros aliados que cuenta con 90 hoteles en 28 estados de Estados Unidos, se puede ser parte de un hotel o varios hoteles recibiendo rentabilidades por la generación que el hotel propiamente tiene y al momento de la venta -establecida desde el inicio- con la plusvalía entre la compra y la venta. La renta esperada combinada es entre el 12 y el 18% anualizada.
Otra área que puede resultar ideal para los inversores argentinos es la de Senior Living Facility que comprende barrios, residencias y edificios apuntados a personas de más de 55 años. Estos activos inmobiliarios están operados o administrados por empresas que se dedican a estos rubros, contando con 165 complejos en operación. Esto es en estados como South Carolina, North Carolina, Texas, Oklahoma y el Norte de la Florida. En este modelo de negocios las rentabilidades esperadas varían entre el 11 y el 18 % de TIR (tasa interna de retorno). Aquí hay una demanda insatisfecha altísima. Las estadísticas americanas dicen que para 2035 hará falta exactamente el doble de la existencia actual de vivienda y ubicaciones para Senior Living Facilities.
Esto se da porque la población anciana de EEUU está experimentando un crecimiento explosivo, por ejemplo, la población de 65 años o más aumentará de 56 millones en 2020 a 79,2 millones en 2035, lo que hace que la demanda crezca más rápido de lo que la oferta puede alcanzar.
La tercera área en la que se presentan oportunidades es la de Multifamily -vivienda multifamiliar y/o transformación de edificios-. En el caso actual hay dos opciones, la más importante es un edificio en Washington DC que es un ex edificio de oficinas gubernamentales, actualmente vacío. Es un edificio con 338 apartamentos de lujo para la renta, el mismo se va a vender en su conjunto a los fondos de inversión y pensión americanos que buscan tener una renta permanente. En este caso puntual es una inversión a 3 años y su multiplicador estimado será de 1.73 de la inversión. La segunda opción es ser socio de un grupo que compra, pone en valor y administra edificios de viviendas multifamiliar obteniendo beneficios combinados cercanos al 12% anual. Actualmente, los Multifamily están recuperando espacio y rentabilidad ya que para los costos a lo que los norteamericanos estaban acostumbrados los créditos están caros y eso obliga a poner pagos iniciales mayores y por ende hay más familias del rango medio de ingresos, entre 45000 y 80000 anuales, que deben alquilar propiedades.
Actualmente se está dando en Estados Unidos, producto a los aumentos recientes de la inflación, un significativo aumento en los costos de materiales y de construcción. Esto genera que el negocio de la construcción de casas no sea un negocio tan redituable. La necesidad de hogar está creando una brecha grande que se estima en los 5 millones de viviendas y se sigue expandiendo todos los años. Como la tendencia de nuevos hogares va a la baja, por la falta de nuevos hogares o los altos costos para construir, la gente deberá optar por alquilar. Eso ayuda a la industria multifamiliar.
Fuente: Ariel Arrocha para Perfil
