En el actual escenario económico de Estados Unidos, el aumento en las tasas de interés ha generado un mayor desafío para las personas que buscan acceder a hipotecas para adquirir viviendas propias. Como respuesta a este panorama, cada vez más individuos están optando por el alquiler como alternativa para satisfacer sus necesidades habitacionales. Esta tendencia al alza en la demanda de viviendas en alquiler está abriendo una ventana de oportunidad en el ámbito de las inversiones en multifamily.
El tejido social de Estados Unidos ha experimentado un cambio significativo, pasando de una época en la que más del 55% al 65% de la población era propietaria de sus viviendas antes de 2008, a la actualidad donde alrededor del 60% opta por el alquiler. ¿Cuál es la razón detrás de esta transformación? Los motivos se deben a varios factores, 1) los préstamos se han encarecido al tiempo que los depósitos iniciales requeridos por los bancos han aumentado; 2) ha menguado la disponibilidad de viviendas en venta fruto de las compras de inversores internacionales que durante los últimos catorce años se han incrementado y 3) los costos de apartamentos y casas han experimentado un incremento sostenido.
En términos generales, un multifamiliar en Estados Unidos es un complejo que consta de cinco unidades o más y que cuenta con un solo dueño. Entonces cuando se habla de una inversión multifamiliar no se trata de comprar un departamento individual sino de invertir en toda la propiedad donde cada inversor es dueño de una cuota parte de la propiedad, que es administrada profesionalmente por expertos buscando maximizar su rentabilidad y la de los inversores. El tamaño óptimo para este tipo de inversiones en Multifamily es preferiblemente de más de cien apartamentos, lo que permite una operación interna más eficiente para la gestión de inquilinos, alquileres, mantenimiento y comodidades.
En este universo, existen tres tipos de negocios multifamiliares:
- Los multifamiliares tipo A Plus: son edificios totalmente nuevos. La rentabilidad es baja, del 3% o 4% al año pero se apunta al upside del precio de la propiedad a mediano-largo plazo.
- Propiedades en Distress: que consiste en comprar un edificio en muy malas condiciones o semi vacío, remodelarlo de 24 a 36 meses y volver a alquilarlo, para luego de estabilizarlo venderlo. Aunque prometedora, esta estrategia puede ser arriesgada debido a la falta de flujo de efectivo durante el proceso de remodelación.
- Multifamiliares de Tipo B o B+: esta estrategia consiste en adquirir edificios estabilizados con altos niveles de ocupación (90-95%) y aplicar una estrategia de mejora gradual. Esto implica remodelar los departamentos interiormente para aumentar el valor de la propiedad y, por ende, incrementar los ingresos por alquiler. Esta estrategia -que es la que nosotros recomendamos- se centra en mercados bien ubicados con una sólida oferta de trabajo, dirigida a la clase media con ingresos anuales de entre 40 y 80 mil dólares. Esta clase media, fundamental para la economía estadounidense, proporciona estabilidad incluso en tiempos de recesión, lo que protege la inversión. Además, en un contexto de inflación creciente, las rentas también tienden a aumentar, lo que refuerza aún más la inversión en multifamiliares.
Anteriormente, este tipo de inversiones estaban reservadas para grandes capitales, pero desde que cambió la ley hoy en día cualquier persona puede invertir en multifamiliares, empezar a diversificar su capital y acceder a este tipo de rendimientos interesantes que van desde 8% al 15% entre renta y plusvalía al momento de la venta.
En resumen, los multifamiliares representan una opción sólida y atractiva para inversores que buscan diversificar su capital, obtener rentabilidad y asegurar flujos de ingresos pasivos en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. La clave está en encontrar la estrategia adecuada dentro de este universo
Fuente: Ariel Arrocha para Forbes
